Qu’est-ce que l’abattement des droits d’enregistrement ?

En Région de Bruxelles-Capitale, l’achat d’un bien immobilier est soumis à des droits d’enregistrement, qui s’élèvent généralement à 12,5 % du prix d’achat. L’abattement est un montant sur lequel ces droits ne sont pas dus. 

Pour les acquisitions ordinaires, cet abattement concerne la première tranche de 200 000 euros de la valeur du bien (soit une économie de 25 000 euros), son application est possible uniquement si plusieurs conditions sont réunies (ex. valeur maximale, seul bien de l’acquéreur…).

En complément de cette version « de base »  l’abattement peut être augmenté en cas d’amélioration énergétique du bien, là aussi à certaines conditions …

Un abattement renforcé pour la rénovation énergétique

Afin d’encourager la rénovation et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, la Région a mis en place un abattement supplémentaire. Si vous achetez une maison ou un appartement et que vous vous engagez à réaliser d’importants travaux de rénovation énergétique, le montant concerné par l’abattement peut être augmenté de 25.000€ par saut de classe de PEB supplémentaire avec un saut minimum de deux classes.

Cet avantage est en complément à l’abattement de base, ce qui signifie qu’il faut respecter l’ensemble des critères de base en plus des critères énergétiques et donc :

• Le bien doit être situé en Région de Bruxelles-Capitale.
• L’acquéreur est une personne physique.
• L’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété.
• L’acquisition doit porter sur un bien immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation.
• Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
• Le montant sur lequel est liquidé le droit d’enregistrement ne doit pas excéder 500.000 € (600.000 € à partir du 1^er avril 2023) et 250.000 € pour les terrains à bâtir (300.000 € à partir du 1^er avril 2023).
• L’acquéreur s’engage à établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis dans un délai de 2 ans (3 ans à partir du 1^er avril 2023) à compter de l’enregistrement de l’acte d’acquisition.
• L’acquéreur doit maintenir sa résidence principale dans cet immeuble pendant une durée ininterrompue de 5 ans à compter de la date de l’établissement de la résidence principale.

La demande de l’abattement majoré doit être mentionnée dans l’acte d’acquisition notarié. Le notaire se charge d’inclure toutes les clauses nécessaires, y compris votre engagement à réaliser les travaux et à respecter les délais.

Une fois les travaux achevés, il est impératif d’obtenir un nouveau certificat PEB attestant de la nouvelle performance énergétique du logement. Ce document est la preuve que vous avez respecté votre engagement et que vous pouvez conserver l’avantage fiscal.

Un exemple chiffré

Concrètement cela signifie que, pour un bien de 500.00€ (en sachant que l’abattement s’applique à des biens de maximum 600.000€)

• Les droits d’enregistrement de base seraient de = 500.000€x12,5% -> 62.500€
• L’abattement de base correspond à 200.000€x12,5% = 25.000€  
  donc les droits d’enregistrement restants seraient de  ->  37.500€
• Avec l’abattement de base + un saut de 2 labels PEB  250.000€x12,5% = 31.250€  
  donc les droits d’enregistrement restants seraient de  ->  31.250€  
• Avec l’abattement de base + un saut de 3 labels PEB  275.000€x12,5% = 34.375€
  donc les droits d’enregistrement restants seraient de  -> 28.125€  
• Etc..

Un enjeu financier non négligeable donc mais qui s’accompagne de conditions claires et un risque de devoir rembourser l’économie fiscale obtenue, majorée d’une amende en cas de non atteinte des objectifs endéans les 5 ans de l’achat. 

Comment s’assurer de pouvoir respecter les engagements pris ? 

Le seul moyen de s’assurer des caractéristiques des travaux nécessaires à une amélioration du PEB permettant d’atteindre les seuils requis par l’abattement majoré… est de faire réaliser des simulations du certificat PEB prenant en compte les travaux envisagés. 

En effet le certificat PEB est le résultat d’un calcul détaillé par un logiciel officiel en respectant un protocole strict. S’il est bien évidemment possible d’estimer la priorité ou l’impact de travaux de rénovation sans besoin de grands calculs, il n’est possible d’évaluer l’impact final chiffré que en s’assurant de prendre en compte l’ensemble des critères, dimensions et pondérations nécessaires à l’établissement du certificat PEB

Ce qui peut être une contrainte « purement administrative » peut aussi être l’occasion de se faire accompagner de façon plus complète dans son projet de rénovation. Dans le cadre de nos workshops nous pouvons prévoir le recalcul du PEB en parallèle des réflexions sur la meilleure façon de rénover votre bien selon son état, vos projets de vie et  votre budget.

Quels types d’accompagnements existent ?

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