Ma copropriété est-elle en ordre de marche ? Les 10 points prioritaires à vérifier
Une copropriété « en ordre de marche », c’est une copropriété qui peut décider, payer et se défendre. Concrètement : une association des copropriétaires (ACP) inscrite à la BCE, un syndic désigné et inscrit, une assemblée générale chaque année, les assurances obligatoires et des comptes traçables.
Dans les petites copropriétés sans syndic professionnel, il manque très souvent au moins une de ces pièces. Rarement par négligence : presque toujours parce que personne ne savait qu’il fallait le faire. Et c’est en général au pire moment qu’on s’en rend compte : au vote des travaux, à la demande de prime ou à la vente d’un appartement.
Vous habitez ou gérez la copropriété
Copropriétaire, syndic non professionnel, vous avez l’impression qu’il manque des bases avant (ou pendant) des travaux.
Vous accompagnez des copropriétés
Architecte, bureau d’études, conseiller rénovation : vous voulez savoir si la copro peut réellement porter le projet.
Les 10 points pour savoir si votre copropriété est en ordre de marche
Le domaine de la copropriété peut faire peur… mais ce n’est pas non plus de la physique quantique.
Apprendre à connaitre sa situation de copropriétaire, comprendre le fonctionnement et les règles propres à ce type de bien, ou encore s’assurer que les bonnes bases sont posées est à la portée de tout le monde (surtout avec un peu d’accompagnement).
Ci-dessous quelques points de verification simples pour y voir plus clair :
1. Votre immeuble est-il vraiment une copropriété… ou en régime dérogatoire ?
Certaines petites copropriétés peuvent échapper à une partie des règles. Mais ce n’est pas automatique, et ce n’est pas toujours une bonne affaire. À vérifier : l’acte de base, ou demandez au notaire. → Indivisions, copropriétés, régime dérogatoire… kesako ?
2. Savez-vous ce que disent vos statuts ?
L’acte de base et le règlement de copropriété fixent tout le reste : ce qui est privatif ou commun, les quotes-parts, qui paie quoi. Signal d’alerte : personne ne les a relus depuis l’achat.
3. Avez-vous la liste à jour des copropriétaires ?
Avec leurs coordonnées complètes, et idéalement leur accord écrit pour communiquer par e-mail plutôt que par recommandé. Votre budget timbres vous remerciera.
4. L’assemblée générale se tient-elle chaque année ?
Avec une convocation, un ordre du jour contenant les points obligatoires et un procès-verbal. Un apéro entre voisins où « on s’est mis d’accord » ne compte pas, même s’il était très sympa.
5. Un syndic a-t-il été désigné par l’AG ?
Professionnel ou bénévole, peu importe : mais quelqu’un, désigné officiellement. Son mandat ne peut pas dépasser trois ans, et son renouvellement se décide en AG. «Chacun gère un peu», ça ne compte pas.
6. L’ACP a-t-elle un numéro BCE ?
C’est sa carte d’identité : sans elle, pas de compte bancaire à son nom, pas d’accès aux aides, et des démarches compliquées en cas d’impayés ou de vente. [Vérifier en 2 minutes ↓]
7. Y-a-t-il un syndic inscrit à la BCE et est-ce bien celui qui gère aujourd’hui ?
L’inscription reflète la dernière désignation enregistrée, pas chaque renouvellement : une date ancienne n’a donc rien d’anormal. Ce qui compte, c’est que le nom affiché corresponde à celui qui assure réellement la fonction.Signal d’alerte : le nom d’un voisin parti depuis longtemps, d’une société qui n’existe plus… ou aucun nom du tout.
8. L’immeuble est-il assuré correctement assuré ?
Une assurance « globale » ou incendie couvre les murs et les parties communes. Les assurances familiales des copropriétaires ne la remplacent pas.
9. Le syndic bénévole est-il couvert en responsabilité civile ?
C’est obligatoire. Le coût est modeste et cette assurance est souvent intégrable à la police incendie. Être bénévole n’empêche pas d’être responsable.
10. Les comptes sont-ils vérifiés et séparés ?
Un compte au nom de l’ACP, et un commissaire aux comptes désigné en AG (un copropriétaire peut faire l’affaire tant qu’il.elle n’est pas aussi syndic). C’est la base pour une relation de confiance.
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10 questions, 2 minutes, votre score s’affiche à la fin. Et si vous le souhaitez, je relis personnellement vos réponses et je vous envoie sous 24 h ce qui mérite votre attention en priorité, avec la check-list imprimable à apporter en AG.
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Pas en ordre ? Pas de panique (vous êtes en bonne compagnie)
Il y a mille et une (bonnes) raisons pour lesquelles une copropriété n’a pas été structurée plus tôt. Mais la remise en ordre suit presque toujours le même chemin : comprendre les statuts → réunir une AG → désigner syndic, commissaire et assurance → inscrire l’ACP et le syndic à la BCE → organiser la communication → structurer la gestion .
Pour se familiariser avec les bases, j’ai conçu et tourné pour compte d’Homegrade en collaboration avec Syndic Reno Support, le Réseau Habitat et Bruxelles Environnement une série de courtes vidéos gratuites. C’est le meilleur point de départ.
Et quand ça coince ? Statuts introuvables, copropriétaire injoignable, AG qui tourne en rond, peur de se lancer en tant que syndic non professionnel, travaux déjà lancés sur des bases fragiles… C’est là que j’interviens concrètement. Découvrir l’accompagnement petites copropriétés
Vous accompagnez des copropriétés ? Vérifiez avant de chiffrer
Un projet voté par une copropriété mal constituée, c’est un projet fragile : vote contestable, aide refusée, crédit bloqué, chantier à l’arrêt. Deux minutes de vérification au premier rendez-vous peuvent vous éviter des mois de flottement.
Et quand le résultat n’est pas bon, on peut se répartir le travail : vous gardez le technique, je remets la copro sur les rails (gouvernance, AG, inscriptions, financement). Certains partenaires me confient ce volet de façon récurrente, d’autres me demandent de former leur équipe à ces réflexes.
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Questions fréquentes
Une copropriété de 2 ou 3 logements est-elle concernée ?
Oui, dès qu’il y a copropriété au sens légal. Seules les situations de régime dérogatoire échappent à une partie des obligations, et ce n’est pas automatique (ni nécessairement souhaitable).
Comment inscrire l’ACP et son syndic à la BCE ?
Par le notaire, par un guichet d’entreprises (ces deux voies sont payantes) ou par le syndic lui-même auprès du SPF Justice (gratuit). Il faut une copie de l’acte de base, le PV de l’AG qui désigne le syndic, et ses coordonnées complètes avec son numéro de registre national. Plus d’informations
Un syndic bénévole ou non professionnel doit-il être inscrit ?
Oui, exactement comme un syndic professionnel. C’est même souvent plus important : c’est le seul moyen pour une banque, une administration ou un notaire de savoir qu’il agit légitimement.
Le syndic inscrit date d’il y a des années, est-ce un problème ?
Pas forcément. L’inscription ne doit changer que lorsque le syndic change. Ce qui compte, c’est qu’elle corresponde à la personne qui gère réellement aujourd’hui.
Que se passe-t-il en cas de vente sans syndic inscrit ?
Le notaire risque ne pas savoir qui interroger pour obtenir les informations sur la copropriété obligatoires en cas de vente. Les éventuelles dettes du vendeur envers l’ACP risquent alors de ne pas être récupérées au moment de la vente. Plus d’infos en vidéo
Quelles assurances sont obligatoires au nom de l’ACP ?
Une assurance de l’immeuble au nom de l’ACP, et une responsabilité civile pour le syndic, si le syndic est un non professionnel le cout de l’assurance est à charge de la copropriété. Chaque copropriétaire garde en plus son assurance familiale. Plus d’infos en vidéo
