Qu’est-ce que l’abattement sur les droits d’enregistrement ?
En Région de Bruxelles-Capitale, l’achat d’un bien immobilier est soumis à des droits d’enregistrement de 12,5 %, calculés sur le prix et les charges du bien. L’abattement réduit la base sur laquelle ces droits sont calculés.
Concrètement, sur les premiers 200.000 €, l’acheteur ne paie pas de droits d’enregistrement, soit une économie de 25.000 €. Cet abattement vaut aussi pour un bien en construction ou acheté sur plan, à condition que l’achat soit soumis aux droits d’enregistrement (et non à la TVA).
Un abattement complémentaire pour la rénovation énergétique
Depuis le 1er avril 2023, la Région a ajouté un abattement complémentaire : la base exonérée augmente de 25.000 € par classe PEB gagnée, avec un minimum de deux classes.
Cet avantage s’ajoute à l’abattement de base, et seulement si celui-ci s’applique : il faut donc remplir toutes les conditions de l’abattement de base, puis les conditions propres à la rénovation.
Les conditions de base
- le bien est situé dans l’une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale ;
- l’acquéreur est une personne physique ;
- l’achat porte sur la totalité du bien, en pleine propriété ;
- le bien est affecté ou destiné, en tout ou en partie, à l’habitation ;
- au moment du compromis, l’acquéreur ne possède pas la totalité d’un autre logement en pleine propriété (exception : s’il le revend dans les 2 ans suivant l’enregistrement de l’acte, il peut demander l’abattement après coup, « par voie de restitution ») ;
- le prix, charges comprises, ne dépasse pas 600.000 € ;
- l’acquéreur y établit sa résidence principale dans les 3 ans suivant l’enregistrement de l’acte, et l’y maintient 5 ans sans interruption. En cas de départ anticipé, l’avantage est à rembourser au prorata des années restantes.
Les conditions propres à l’abattement rénovation
- améliorer le PEB d’au moins deux classes dans les 5 ans suivant l’enregistrement de l’acte ;
- le délai pour établir sa résidence principale dans le bien passe de 3 à 5 ans, pour tenir compte du temps des permis, des devis et des travaux.
La demande se fait dans l’acte notarié : le notaire y inscrit l’abattement et votre engagement. Une fois les travaux terminés, un nouveau certificat PEB prouve que l’objectif est atteint.
Un exemple chiffré
Pour un bien de 375.000 € (droits de 12,5 %) :
| Scénario | Base exonérée | Économie | Droits à payer |
|---|---|---|---|
| Sans abattement | 0 € | 0 € | 46.875 € |
| Abattement de base | 200.000 € | 25.000 € | 21.875 € |
| Base + 2 classes PEB | 250.000 € | 31.250 € | 15.625 € |
| Base + 3 classes PEB | 275.000 € | 34.375 € | 12.500 € |
| Base + 4 classes PEB | 300.000 € | 37.500 € | 9.375 € |
Chaque classe gagnée au-delà de la deuxième fait économiser 3.125 € de plus (25.000 € × 12,5 %).
Un enjeu financier non négligeable, donc, mais assorti d’un engagement à tenir dans un délai précis. Pour savoir exactement ce qui se passe si l’objectif PEB n’est pas atteint à temps, consultez la FAQ de Bruxelles Fiscalité sur l’abattement complémentaire (lien en fin d’article) ou interrogez votre notaire.
Sources – Bruxelles Fiscalité, « Abattement sur les droits de vente » et « FAQ Abattement complémentaire rénovations ». Information générale, sous réserve d’évolution de la législation : votre notaire reste la référence pour votre situation.
Comment s’assurer de pouvoir tenir son engagement ?
Le seul moyen de savoir si les travaux envisagés permettront de gagner deux classes ou plus est de faire réaliser des simulations du certificat PEB qui en tiennent compte. Le certificat PEB est le résultat d’un calcul précis, réalisé avec un logiciel officiel selon un protocole strict : on peut estimer l’intérêt d’un travail sans grands calculs, mais pas son effet chiffré sur la classe finale.
Attention, si votre bien est en copropriété
Une partie des travaux qui font gagner des classes PEB (façade, toiture, chauffage collectif, châssis parfois) relève des parties communes : ils doivent être votés en assemblée générale, financés collectivement et réalisés au rythme de la copropriété. Or un projet de rénovation en copropriété prend en moyenne 8 ans entre l’idée et la fin des travaux, bien plus que les 5 ans dont vous disposez.
Avant de vous engager, vérifiez donc ce que vous pouvez améliorer seul (dans votre appartement) et ce qui dépend de la copropriété : travaux déjà votés, projets en discussion, état du fonds de réserve, climat des dernières AG.
Ce qui ressemble à une contrainte « purement administrative » peut aussi être l’occasion de se faire accompagner de façon plus complète. Dans mes workshops, je peux prévoir la simulation du PEB en parallèle de la réflexion sur la meilleure façon de rénover votre bien, selon son état, vos projets de vie et votre budget.
Vous achetez en copropriété ? Avant de vous engager sur un saut de PEB, vérifions ensemble ce qui dépend de vous… et ce qui dépend de la copro. Réservons 20 minutes pour en parler.
Mis à jour le 12 octobre 2026.
